Les voy a hablar de los inmuebles, y de su situación, que es mucho peor de lo que a la mayoría nos gustaría.
Como ya saben casi todos ustedes, desde hace años venimos llamando su atención sobre los riesgos de la inversión en inmuebles, sea como negocio o sea para vivir.
Los datos oficiales de las últimas tasaciones, no reflejan el valor real, o mejor dicho su "ausencia de valor". Según los datos de los países de referencia de nuestro entorno, la caída ha sido de un 55%, pero según los datos "oficiales" del nuestro, la bajada es "poca", no más del 25%.
El error viene por el mal uso del método de tasación. Mal uso que no es involuntario, ya que tanto bancos (influyendo sobre las tasadoras) como tasadoras estrujan el método para buscar los datos más favorables, donde no los hay. Rápidamente les cuento que el principal modo de tasar un inmueble es por referencia, es decir, se calcula sobre la base de "a cuanto se ha vendido algo similar por aquí" El problema es que las ventas no tienen, ni de lejos, el volumen suficiente para que este método sea eficaz, y los tasadores lo saben, pero como legalmente es el principal, se acogen a él. Frases como "hace dos meses se vendió un piso por aquí a 160.000€"... ¡uno de los 12.000 que hay en venta!... La muestra es insuficiente... La oferta es aplastantemente mayor que la demanda, sumado a una sequedad cuasi-total en las ventas, nos dice claramente que los precios actuales son MUY ALTOS.
Les voy a argumentar porqué aquí, en nuestra querida España (como decía la canción) la caída real, al menos es igual, sino lo es peor, que en otros países.
El modelo de valoración de un inmueble lo explica el Dr. D. Antonio Llano Elcid que es una de las máximas eminencias en la materia, que colabora con nuestros gobiernos en la elaboración de las normas sobre la materia y es el profesor de TODOS, o al menos de la mayoría, de los tasadores de este país (yo asistí a sus cursos). Define como valor de mercado, el siguiente: "Valor de Mercado de un bien inmueble es el precio más probable que un COMPRADOR potencial, perfecto conocedor del bien inmueble, de la oferta y la demanda, estaría dispuesto a pagar libremente, en un momento determinado, en un mercado fluido y transparente" "El valor de mercado se mide por el precio más probable que razonablemente se puede obtener en el mercado en la fecha de valoración". (ref. Valoraciones inmobiliarias. Libro de texto. Antonio Llano Elcid).
Muchos, de leer esto, ya les está entrando la risa... la risa nerviosa... porque no tiene ni pizca de gracia.
Poco hay que comentar, pero lo hago para ser más divulgativo... bueno, para ganarme el sueldo... jejejeje.
Simplificando la definición dice: "Es el valor que un comprador está dispuesto a pagar..." ¿cuanto están dispuestos a pagar los compradores actuales? No voy a hablar, como dice la definición, de un comprador informado, porque volveríamos a reírnos, lo voy a hacer de una persona que no lo está, el típico comprador de clase media que busca la casa para vivir, que acude a su banco, inocente él, a pedir una hipoteca... ese que cada vez más, engorda las listas del paro.
Empecemos:
El perfil típico actual es, con suerte, mileurista. Dada las condiciones que ponen los bancos actualmente, y que seguirán así por muchos años, prestan la cantidad de dinero para la compra del inmueble tal que, sus cuotas mensuales de todas sus deudas, no sea más del 33% de sus ingresos. Supongamos que es una familia donde trabajan los dos y suman una cantidad mensual de 2.000€ (insisto, hoy en día es ser muy optimista).
Hagamos cálculos: El 33% de 2.000€ es: 660€ (esto es todo lo que pueden destinar a la suma total de sus créditos)
Suelen tener un coche (monovolumen para los niños) de 20.000€ comprado con un préstamos personal a 8 años con cuotas mensuales de 320€.Esto lo restamos a los 660€: 660-320= 340€.
Es decir, estos 340€ es todo lo que puede destinar a la hipoteca. Si vemos una hipoteca a 40 años con una cuota de 340€ sale un capital de, más o menos, 90.000€ suponiendo un interés total del 2,95 (Euribor más diferencial).
Es decir, una casa de tres habitaciones, dos baños, y una plaza de garaje hoy vale como mucho 90.000€. OJO... DA IGUAL EL LUGAR, LOS MATERIALES, SI DA AL MAR O AL MONTE... VALE LO QUE EL COMPRADOR PUEDE PAGAR... NOS GUSTE O NO...Para no extenderme más, voy a las consecuencias:
Los últimos inmuebles que se han vendido hace uno o dos años con estas características, no costaba menos de 170.000€... la bajada sobre esta referencia es del 47%. Muchos de ustedes saben que se vendieron casa de estas características mucho más caras, hasta de 230.000€... lo siento, estas también valen 90.000€.
La situación va a peor. El mileurista es una raza en peligro de extinción. A la gran recensión en la que estamos sumidos, le quedan años por la proa. Sí, esa que nuestros políticos pretenden esconder debajo de la alfombra (creo que sus intenciones son buenas, pero inútiles) para no escandalizar a la población... o mejor dicho "pobre-ción".
La técnica del avestruz no vale, por mucho que no queramos verlo, y por mucho que nos duela, meter la cabeza bajo tierra, no evita que nos coma el león. Hay personas que necesitan liquidez y se niegan a vender esperando el milagro o al tonto, que les compre el inmueble al valor que, por un anclaje mental en el pasado, creen que vale. Ya lo dijimos, si necesitas el dinero, que es peor, malvender hoy, o peorvender mañana....???
No por obvio dejaré de decirlo: NO ES MOMENTO DE COMPRAR, al menos en la gran mayoría de los casos. Es verdad que hay cosas interesantes, pero no están al alcance de todos.
Por último, quiero recordarles que la toma de decisiones no debe hacerse a la ligera, y mucho menos sin asesoramiento. Hagamos lo que hagamos, debe estar dentro de nuestro "Plan de vida" ese que todos debemos tener, y que muchos ya tienen, gracias a nuestra ayuda... jeje.
Salu2.
